Balcones y Terrazas

 

Ley 257: Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras
Buenos Aires, 30 de setiembre de 1999

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley:

Artículo 1º - Incorpórase al artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras". AD 630.75, del Código de Edificación, el siguiente párrafo:

Asimismo se mantendrán en buen estado los siguientes elementos:

a) Balcones, terrazas y azoteas;

b) Barandas, balustres y barandales;

c) Ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;

d) Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;

e) Antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;

f) Carteles, letreros y maceteros;

g) Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, mayólicas, azulejos, cerámicas, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcción;

h) Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de las fachadas, en el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitará previamente una autorización fundada técnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicación de la presente ley.
Artículo 2º - Los propietarios de inmueble deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica específica del estado de los elementos incluídos en el listado del artículo 1º con la periodicidad que se detalla a continuación:

Antigüedad del edificio Inspección
desde 10 a 21 años cada 10 años
más 21 a 34 años cada 8 años
más 34 a 50 años cada 6 años
más 50 a 71 años cada 4 años
más 72 años cada 2 años

La verificación deberá incluir, además de los elementos enumerados en el artículo 1º de la presente, sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de cargas a que estén sometidos.
Artículo 3º - Están eximidos de la obligación prevista en el artículo 2º, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revisten mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptue de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende.
Artículo 4º - La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el artículo 2º.
Artículo 5º - Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales y los constructores mencionados en el Capítulo 2.5 "De los profesionales y empresas" del Código de Edificación -AD 630.17-, en la medida de las competencias alli adjudicadas.
Artículo 6º - El profesional o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio, donde se especifique, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener una caracterización de los daños encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.

En los casos de edificios de perímetro libre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y laterales. En los edificios construídos entre medianeras se deberá considerar fachada al frente y al contrafrente. En los casos de edificios de perímetro semilibre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y lateral.

El informe que realiza el profesional habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el propietario del inmueble, otro para el profesional y el tercero deberá quedar en poder de la autoridad de aplicación.
Artículo 7º - Los propietarios del inmueble deberán acreditar haber cumplido con las inspecciones técnicas previstas, así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias. Deberán asimismo entregar a la Dirección General de Fiscalización de Obra y Catastro la certificación del profesional interviniente sobre el cumplimiento de las obras precitadas.

Las obligaciones del párrafo precedente deberán ser satisfecha en un plazo no mayor a:

a) 12 meses desde la entrada en vigencia de la presente Ley para los inmuebles cuya antiguedad supere los 72 años o aquellos que presenten deterioros manifiestos:
b) Dos años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;
c) Tres años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;
d) Cuatro años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de antigüedad;
e) Cinco años de la entrada en vigencia de la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad;
Artículo 8º - En caso de incumplimiento se procederá a la inspección, mantenimiento y/o restauración de los elementos verificados, según corresponda gozando la Administración de las prerrogativas descriptas en el Artículo 6.4.1.5 del Código de la Edificación.
Artículo 9º - Lo establecido en el artículo anterior no excluye la aplicabilidad de las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Artículo 10º - El Poder Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas necesaria para instrumentar créditos destinados a los propietarios que deban realizar obras de conservación exigidas por la aplicación de la presente ley.
Artículo 11º - La reglamentación de la presente ley deberá dictarse dentro de los noventa días de su promulgación y tendrá vigencia al décimo día de su publicación.

Decreto 1.233 - Reglamentación de la Ley 257

Obligaciones a las que deberán ajustarse los propietarios de edificios relativas a la conservación de las obras.
Visto el Exp. Nº 12.978-2000, por el cual tramita el proyecto de decreto reglamentario de la Ley Nº 257, promulgada por Decreto Nº 2.158-GCBA-99 (B.O.C.B.A. Nº 826), y
CONSIDERANDO:

Que mediante dicha norma se incorporan nuevas obligaciones de los propietarios de inmuebles a las ya contempladas en el artículo 6.3.1.1 "Obligaciones del propietario relativas a la conservación de las obras" del Código de la Edificación (AD 630.73); se definen con precisión los componentes de las obras que deban preservarse en buen estado, concurriendo de tal modo a que se prevea con anticipación el riesgo por falla, ruina o colapso de los elementos constructivos que no están correctamente mantenidos; y se especifica la periodicidad con que deberán inspeccionarse dichos componentes, dependiendo de su antiguedad y estado de conservación.
Que para determinar el universo de edificios a inspeccionar es menester crear un registro y establecer los mecanismos administrativos que permitan realizar el seguimiento de su cumplimiento en tiempo y forma.
Que para poder instrumentar los mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma que determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el tema, llevará adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento;
Que para poder instrumentar los mecanismos previstos, se torna imprescindible el dictado de una norma que determine la oportunidad y el modo en que, el organismo con competencia en el tema, llevará adelante el seguimiento y el control de su cumplimiento;
Que se hallan establecidas las excepciones directas y las pasibles de ser solicitadas a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro;
Que se debe definir la forma en que se computará la antigüedad de cada edificio, para determinar la periodicidad de sus inspacciones;
Que para realizar las inspecciones, deben intervenir profesionales habilitados por sus respectivos Consejos de acuerdo con los alcances que para cada caso establece el Codigo de la Edificación;
Que para la materialización por parte de los profesionales intervinientes de las respectivas inspecciones, y en función de la magnitud de los edificios a inspeccionar, es imprescindible estandarizar la forma de presentación de sus informes y la gestión resultante;
Que se deberán prever los términos de los plazos de vencimientos de las obligaciones, como así también el momento y la forma en la que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tomará a su cargo la inspección, el mantenimiento y/o la restauración de los edificios pertenecientes a propietarios que no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones;

Por ello en ejercicio de las atribuciones conferidas por los artículos 102 y 104 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

EL JEFE DE GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES DECRETA:

Articulo 1·- Los propietarios de los edificios existentes en la Jurisdicción, deberán acreditar ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, mediante la presentación de un Certificado de Conservación y un informe Técnico, que han dado intervención a un profesional, quien dará cuenta con su firma del buen estado de los elementos de los mismos que a continuación se detallan:

- Balcones, terrazas y azoteas;
- Barandas, balaustres y barandales;
- Mensulas, cartelas, modillones, cornisas, seledizos, cariátides, atlantes, pináculos, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
- Soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
- Antepechos, murales, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
- Carteles, letreros y maceteros;
- Jaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimiento existente, utilizado en la construcción;
- Cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (láminados, armados o templados), moldeados y de bloques.

En todo los casos, las tareas de prevención se realizarán con el objeto de evitar accidentes, conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada. En el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicita previamente una autorización fundada técnicamente para realizarla, ente la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.

Las verificaciones deberán incluir el estado de sus fijaciones, niveles, escuadra y estado de carga de los mismos. En los casos en que corresponda efectuar tareas, deberán realizarse las tramitaciones correspondientes, y solicitar previamente en base al informe Técnico la autorización correspondientes;
Art. 2º - Los propietarios de edificios deberán presentar el Certificado de Conservación referido en el artículo precedente, de acuerdo con el modelo establecido en el ANEXO I que forma parte del presente decreto, con la periodicidad que se indica en el cuadro siguiente:

Antigüedad del edificio Periodicidad de la presentación del certificado de conservación
Desde 10 años hasta 21 años inclusive Cada 10 años
Más de 21 años hasta 34 años inclusive Cada 8 años
Más de 34 años hasta 50 años inclusive Cada 6 años
Más de 50 años hasta 71 años inclusive Cada 4 años
De 72 años en adelante Cada 2 años
Art. 3º - La primera presentación del Certificado de Conservación deberá ser realizada en la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del plazo máximo que corresponda, conforme al siguiente detalle;

a) Doce (12) meses, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 257, para los inmuebles de 72 años de antigüedad en adelante, o aquellos que presenten deterioros manifiestos;
b) Dos (2) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 257, para los inmuebles de más de 50 años de antigüedad , hasta 71 años de antigüedad inclusive;
c) Tres (3) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 257, para los inmuebles de más de 34 años de antigüedad, hasta 50 años de antigüedad inclusive;
d) Cuatro (4) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 257, para los inmuebles de más de 21 años de antigüedad, hasta 34 años de antigüedad inclusive;
e) Cinco (5) años, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 257, para los inmuebles de 10 años de antigüedad, hasta 21 años de antigüedad inclusive.
Art. 4º - La antigüedad de los edificios, a la que se refieren los artículos 2º y 3º del presente decreto, se computará desde la fecha del Certificado Final de Obra o, en el supuesto de no existir éste, desde la fecha de expedición del Certificado de Mensura en Propiedad Horizontal, cuando corresponda, o desde su alta para el pago de las contribuciones que los gravan.
Art. 5º - El propietario deberá encomendar a un profesional la realización de una inspección Técnica de aquellos elementos a los que hace referencia el artículo 1º del presente decreto. El profesional designado deberá confeccionar un Informe Técnico detallado, en el que se especificará el estado de los mismos, fundamentalmente de acuerdo con los lineamientos establecidos en el ANEXO II, que forma parte del presente. En caso de comprobarse una deficiencia edilicia, se especificarán los criterios a seguir para subsanarla y, al mismo tiempo consolidar la seguridad estructural comprometida. Dicho informe deberá contener una categorización de los daños, del tipo de acciones a tomar, los plazos para concretarlas y la tecnología a aplicar para resolverlos, que deberán ser tenidas en cuenta al momento de las obras. Previo al comienzo de éstas, cuando eventualmente corresponda, se deberán cumplimentar las presentaciones y realizar los procedimientos establecidos en el Código de la Edificación y las demás normas vigentes.
Art. 6º - El Informe Técnico deberá ser presentado al propietario por el profesional interviniente en tres (3) ejemplares, los cuales deberán ser suscriptos por ambos, quedando uno en poder del propietario y los restantes en poder del profesional. Dicho informe deberá ser presentado a su vez en la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro dentro del término de noventa (90) días corridos contados a partir de la fecha de su suscripción, perdiendo en su defecto toda validaz. Para el caso que el propietario no realice las obras en los plazos recomendados, el profesional deberá presentar la tercera copia al vencimiento de éstos en la precipitada repartición técnica.
Art. 7º - el profesional podrá, luego de cumplida la primera presentación determinada en el artículo 3º del presente decreto, modificar el plazo de presentación del siguiente Certificado de Conservación fijado en el artículo 2º del mismo, reduciéndolo conforme a la verificación que llevare a cabo en el lugar, y/o de la documentación que haya tenido a la vista probatoria de la realización de obras de mantenimiento y conservación preventivos, que le permitan respaldar tal determinación.
Art. 8º - El simple vencimiento del plazo previsto para la presentación del Certificado de Conservación, de conformidad con lo establecido en los artículos 2º, 3º y 6º del presente decreto, hará incurrir al propietario en incumplimiento en forma automática, dando lugar a la aplicación de las sanciones previstas tanto en el Régimen de Penalidades, como en, el Código de Edificación, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 6, 4, 1 5 del mismo.
Art. 9º - Las fachadas a considerar en cada edificio de perímetro libre, serán: la del contrafrente y las laterales. En los casos de perímetro semilibre serán: la del frente, la del contrafrente y la lateral. En los edificios construidos entre predios, deberá considerarse: la fachada del frente, la del contrafrente y los tratamientos existentes en los muros divisores.
Art. 10 - Las inspecciones, el Certificado de Consevación y el Informe Técnico serán efectuados por los profesionales mencionados en Capitulo 2.5 "De los Profesionales y Empresas " del Código de la Edificación (AD 630.17), en la medida de los alcances allí adjudicados, debidamente registrados por el respectivo Consejo Profesional para esa tarea, de acuerdo a las normas que rijan sobre el particular. Deberán certificarse las firmas del Certificado de Conservación y del informe Técnico, ante el Consejo Profesional respectivo.
Art. 11 - La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un padrón de todos los inmuebles existentes en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, en el cual constarán sus ubicaciones, sus tipologías, sus fechas de construcción, y/o su antigüedad, conforme se establezca a partir de los determinado en el artículo 4º del presente decreto.
Art. 12 - En base a los datos del padrón referido en el artículo precedente se confeccionará un archivo de seguimiento, en el que constará: la fecha de presentación de los Certificados de Conservación; las fechas de los vencimientos de las sucesivas presentaciones de los mismos; los datos identificatorios de los profesionales actuantes en cada caso; y los datos identificatorios del propietario y/o su representante legal, si así correspondiera.
Art. 13 - La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro confeccionará un listado de propietarios en mora, para la tramitación de la aplicación de las penalidades que corresponda imponer según el régimen vigente.
Art. 14 - El presente decreto será refrendado por los señores secretarios de Planeamiento Urbano y de Hacienda y Finanzas.
Art. 15 - Dése el Registro, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires, dése a la prensa, comuníquese al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y para su conocimiento y demás efectos pase a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro.

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